Advokat Claes Lagerbon Jensen, Advodan i Køge.

Advokat Claes Lagerbon Jensen, Advodan i Køge.

Få forhåndsgodkendt huslejen

- inden du lejer din bolig ud.

Et nyt lovforslag vil give private ejere af lejligheder og andelslejligheder mulighed for at få en husleje forhåndsgodkendt af det lokale Huslejenævn. Det betyder større tryghed til udlejere, der dermed er garanteret, at huslejen ikke efterfølgende bliver underkendt af samme myndighed.
Lovforslaget, der forventes at træde i kraft 1. april 2013, er rettet mod privatpersoner, der på grund af det træge boligmarked har svært ved at sælge enten en ejer- eller andelslejlighed.
Det fortæller advokat Claes Lagerbon Jensen fra ADVODAN i Køge.

Risiko for tilbagebetaling

- Mange udlejer en ejerlejlighed eller andelslejlighed for en månedlig husleje, der modsvarer den udgift den pågældende har ved at eje lejligheden eller andelen. Det vil sige for fællesudgifter/boligafgiften plus ydelsen på eventuelle lån, forbrug af varme og i nogle tilfælde vand, forklarer Claes Lagerbon Jensen og fortsætter:
- Men med den nuværende lovgivning risikerer en privat udlejer, at lejeren, umiddelbart efter at der skrevet under på en lejeaftale, indbringer en sag for Huslejenævnet om lejens størrelse. Er lejligheden udlejet til det, det koster at eje den, risikerer udlejeren, at lejen bliver nedsat betragteligt. Er sagen tilmed indbragt for Huslejenævnet inden 1 år efter, at huslejen eller en forhøjet husleje første gang blev betalt, vil nedsættelsen få virkning med tilbagevirkende kraft til det tidspunkt, husleje blev betalt første gang, oplyser advokaten.
For en familie, der har valgt at leje en lejlighed ud i stedet for at sælge den – eventuelt med tab – har en nedsættelse af huslejen i langt de fleste tilfælde stor betydning for familiens samlede økonomi, vurderer
Claes Lagerbon Jensen.
- Folk regner jo med, at lejligheden skal ”hvile i sig selv”, mens den er udlejet. Derfor har de heller ikke regnet udgifter til lejligheden med i den daglige økonomi. Hvis lovforslaget bliver vedtaget, så vil det betyde langt større tryghed for udlejerne.

Kriterier for fastsættelse af husleje

- Når et Huslejenævn skal fastsætte lejen for en lejlighed i en såkaldt ”småhusejendom”, skal nævnet sætte huslejen til det samme, som det koster at bo i en lejlighed med omkostningsbestemt leje. Hertil lægges udgifter til moderniseringer i lejligheden/ejendommen. Det omfatter f.eks. nyt køkken, nyt bad, nye elinstallationer, bedre rumfordeling og i det hele taget arbejder, der øger brugsværdien af lejligheden, forklarer Claes Lagerbon Jensen.
Forbedringer, som ejerforeningen/andelsboligforeningen har gennemført, kan også tillægges huslejen for lejligheden. Det kan f.eks. være udskiftning af varmeanlæg, udskiftning af vinduer, isolering af tag og facader, opsætning af postkasser, brandsikring m.m.
- Det, som nævnet derimod ikke tager højde for i fastsættelsen af en husleje, er de yderligere omkostninger, som en udlejer måtte have til eventuelle lån i lejligheden. Og det er lige præcis det punkt, der er den værste faldgrube for udlejerne. De tror nemlig, at de må fastsætte huslejen, så regnestykket går i nul for dem selv, påpeger Claes Lagerbon Jensen.

Lovforslaget

• Det lokale Huslejenævn kan forhåndsgodkende en husleje, som efterfølgende ikke kan anfægtes af lejer.
• I lovforslaget er der indbygget en brugerbetaling på 3.000 kroner.
• Vil du indbringe en sag om forhåndsgodkendelse af huslejen til det lokale Huslejenævn, er det vigtigt at sørge for en grundig beskrivelse af lejligheden/ejendommen samt fyldestgørende dokumentation.
• Lovforslaget forventes at træde i kraft 1. april 2013.
• Ejer man en lejlighed/andel, der
- er beliggende i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991,
- udelukkende blev anvendt til erhvervsformål den 31. december 1991 og herefter omdannet til beboelse, eller
- er nyindrettet i en tagetage, og som ikke 1. september 2002 var benyttet eller registreret som beboelse, skal man ikke benytte de nye regler om forhåndsgodkendelse af lejen, da det i disse tilfælde er stort set umuligt for en lejer at få den aftalte leje tilsidesat, forudsat at udlejeren i de to sidste tilfælde sørger for, at lejlighedens tidligere status mv. bliver anført korrekt i lejekontraktens § 11.

Publiceret 13 February 2013 08:00