(Colourbox).

(Colourbox).

En lejeaftale er da en aftale - eller hvad?

STUDIESTART: Historierne om de studerendes boligjagt plejer at ramme medierne i august og oftest med fokus på lejers rettigheder.
Men der findes også mange førstegangs-udlejere, der stiller deres kælder eller anneks til rådighed uden at have sat sig ind i lejelovens bogstav. De risikerer at komme galt afsted, fordi de regner med, at en aftale - mundtlig som skriftlig - er en aftale. Men lovens ord trumfer aftaler mellem parterne, oplyser Ret&Råd i august måneds nyhedsbrev.
Hvad de færreste ved er nemlig, at samtlige boligudlejere bliver betragtet som "professionelle parter" i lejelovens forstand, uanset om man er erfaren udlejer med en større ejendomsportefølje eller privat udlejer, som udlejer sin egen bolig for første gang.
Som 'professionel part' formodes man at have indgående kendskab til de lejeretlige regler. På den baggrund er loven formuleret så den beskytter den formodede svageste kontraktpart - lejer.

Ufravigelige krav

Det har medført en række ufravigelige (præceptive) regler, som sikrer, at lejer er garanteret visse rettigheder, når han eller hun indgår i et lejeforhold. At en bestemmelse er gjort 'ufravigelig' betyder, at lejer og udlejer ikke kan aftale ringere vilkår, større forpligtelser eller lign. for lejer - end hvad loven foreskriver. Med andre ord, lovens bestemmelse kan ikke fraviges ved aftale.
Umiddelbart lyder det godt, men ved gennemgang af lejeloven vil man opdage, at en betydelig del af bestemmelserne er gjort netop 'ufravigelige'. Det har den konsekvens, at vilkårene i kontrakten, som lejer og udlejer i fællesskab forhandler sig frem til, ikke forpligter lejer på dén måde, som det ellers aftales mellem parterne.

Istandsættelse ved fraflytning

Et af de områder, hvor 'ufravigeligheden' får betydning for udlejere, er spørgsmålet om lejers forpligtelse til at istandsætte lejemålet ved fraflytning. Det fremgår bl.a. af lejelovens § 98, stk. 1, at lejer ikke kan pålægges at bringe det lejede i bedre stand, end den, hvori han overtog det lejede.
Har lejer og udlejer f.eks. aftalt, at lejemålet ikke skal være ny istandsat ved lejers indflytning - som oftest fordi lejer selv ønsker at istandsætte eller fordi lejer på sigt har planer om at købe ejendommen eller lejemålet, så gælder det altså ikke, at parterne indbyrdes har aftalt, at lejer skal aflevere det lejede ny istandsat - såfremt han eller hun alligevel ikke vil købe lejemålet. Ved udlejede parcelhuse, der lejes ud med henblik på salg, kan dén misforståelse koste dyrt.

Hvad betyder "nyistandsat"

Også andre misforståelser kan opstå, når man som udlejer selv udfylder en standardlejekontrakt, uden at have sat sig ind i lovgrundlaget . Mange private udlejere er for eksempel ikke bekendt med, hvad begrebet ”ny istandsat” i lejelovens forstand dækker over.

Pas på forkert kryds

Det ses således ofte, at udlejer får ”krydset forkert” i standardlejekontraktens § 7. Og det kan blive dyrt, hvis lejemålet rent faktisk var ny istandsat ved lejers indflytning. Er krydset "glemt" eller sat forkert mister udlejer retten til at kræve ny istandsættelse.
Da der kan være store værdier involveret i forbindelse med både lejers fraflytning og lejeforhold generelt, er det derfor en god idé i tide at opsøge juridisk rådgivning. Når først aftalen er indgået og kontrakten skrevet under, er det svært at sikre betingelser for et velafbalanceret og vellykket lejeforhold.
pm

Publiceret 09 August 2014 16:00